Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde Eksik İş ve Ayıplı İfa Kavramları ile Alıcının Ayıplı İfa Kapsamında Talepleri
Günlük hayatta maketten satış, projeden satış, sat-yap, inşaata temelden girme gibi tabirlerle anılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, genel kurallara istisna oluşturan bir yapıya sahiptir. Kanun ve Yargıtay kararlarında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi (GSVS) yerine aynı anlama gelecek şekilde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, belirli durumlar ile sınırlı olarak ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesi tabirleri de kullanılmaktadır.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile alıcının satıcıyı finanse ettiği, ona bir nevi kredi sağladığı bir durum oluşmaktadır. Zira genel kural yükümlülüklerin aynı anda ifâsıdır. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 207/II’ye göre “Sözleşme ile aksi kararlaştırılmadıkça veya aksine bir âdet bulunmadıkça, satıcı ve alıcı borçlarını aynı anda ifa etmekle yükümlüdürler.” Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, içinde vadeyi barındırması nedeniyle bir kısım sorunları beraberinde getirmektedir. Uygulamada şekil şartına uyulmadan sözleşmelerin imzalanması, müteahhitin inşaatı tamamlamadan kaçması veya iflas etmesi, aynı konutun birden fazla kişiye satılması, eksik iş veya ayıplı ifaların varlığı sorunlardan birkaç tanesidir.
Taşınmaza ilişkin bir sözleşmenin Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un (TKHK) uygulama alanına girebilmesi için, konusunun konut veya tatil amaçlı bir taşınmaz olması; sözleşmenin, satıcının meslekî veya ticarî faaliyeti kapsamında kalması ancak karşı tarafın meslekî veya ticarî olmayan amaçlarla hareket etmiş olması gerekir.
Kanun koyucu tarafından, istenmeyen durumların önüne geçmek adına eksik iş ve ayıplı ifaya ilişkin düzenlemeler getirilmiştir. Bu yazı kapsamında ALICININ TÜKETİCİ olduğu gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde gündeme gelebilecek eksik iş ve ayıplı ifa durumları “Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde Eksik İş ve Ayıplı İfa Kavramları ile Alıcının Ayıplı İfa Kapsamında Talepleri – Yargıtay Kararları Işığında İnceleme” başlığı altında soru-cevap şeklinde değerlendirilecektir.